住宅建設(shè)用地使用權(quán)如何續(xù)期？國務(wù)院尚未正式提出方案
買的房子建設(shè)用地使用權(quán)到期了，該怎么續(xù)期？還需不需要繳費(fèi)？如何繳費(fèi)？這些問題涉及到每一個(gè)老百姓的切身利益，一直都是全社會(huì)關(guān)注的焦點(diǎn)，尤其是眼下高昂的房價(jià)，更使得這件事牽動(dòng)億萬百姓神經(jīng)。
近日，民法典各分編草案提請十三屆全國人大常委會(huì)第五次會(huì)議審議。對于備受關(guān)注的住宅建設(shè)用地使用權(quán)期間屆滿續(xù)期問題，民法典物權(quán)編草案中并沒有作出進(jìn)一步明確，而是根據(jù)現(xiàn)行物權(quán)法第一百四十九條、城市房地產(chǎn)管理法第二十二條規(guī)定作出了一個(gè)原則性規(guī)定，即：住宅建設(shè)用地使用權(quán)期間屆滿的，自動(dòng)續(xù)期。續(xù)期費(fèi)用的繳納或者減免，依照法律、行政法規(guī)的規(guī)定。
對此，全國人大常委會(huì)法工委主任沈春耀在作草案說明時(shí)作出的解釋是，2016年11月，《中共中央、國務(wù)院關(guān)于完善產(chǎn)權(quán)保護(hù)制度依法保護(hù)產(chǎn)權(quán)的意見》提出，要研究住宅建設(shè)用地等土地使用權(quán)到期后續(xù)期的法律安排，推動(dòng)形成全社會(huì)對公民財(cái)產(chǎn)長久受保護(hù)的良好和穩(wěn)定預(yù)期。根據(jù)黨中央批準(zhǔn)的有關(guān)工作安排，該項(xiàng)工作由國務(wù)院有關(guān)部門研究，提出方案后，國務(wù)院提出法律修改議案，修改城市房地產(chǎn)管理法或者物權(quán)法。目前，國務(wù)院有關(guān)部門尚未正式提出方案和修法議案。國務(wù)院正式提出修改有關(guān)法律的議案后，再進(jìn)一步作好銜接。
在常委會(huì)分組審議物權(quán)編草案時(shí)，多位與會(huì)人員認(rèn)為，編纂民法典在我國法治建設(shè)進(jìn)程中既具有開創(chuàng)性里程碑式意義，也十分具有挑戰(zhàn)性。除了對現(xiàn)有的民事法律法規(guī)進(jìn)行系統(tǒng)梳理整合之外，另外一個(gè)重要任務(wù)就是對當(dāng)前老百姓關(guān)注、社會(huì)關(guān)切的焦點(diǎn)、熱點(diǎn)、難點(diǎn)作出明確規(guī)定，從而為下一步各個(gè)專門法律的制定提供基本依據(jù)，發(fā)揮民法典作為民法上位法的作用。因此，建議在民法典分編編纂過程中，對住宅建設(shè)用地使用權(quán)期間屆滿續(xù)期問題作出明確規(guī)定。
“對于老百姓特別關(guān)心、和每個(gè)人的生活緊密關(guān)聯(lián)的問題，立法不能繞著困難走，不能總是說國務(wù)院正在研究，如果有方案就立法。”在全國人大憲法和法律委員會(huì)副主任委員周光權(quán)看來，在立法討論過程中，住宅建設(shè)用地使用權(quán)70年自動(dòng)續(xù)期的問題是繞不開的，老百姓也始終會(huì)問。目前的草案還是有繞著困難走的味道。
“目前實(shí)踐中出現(xiàn)的問題是，有的地方之前批出去的土地使用權(quán)也就是二三十年，這樣一來，有的住宅建設(shè)用地使用權(quán)早已到期，這在廣東、浙江已經(jīng)是個(gè)問題，到現(xiàn)在還沒有一個(gè)解決方案。”周光權(quán)認(rèn)為，按照目前草案的規(guī)定，立法的很多工作就推給了國務(wù)院，“這不是一個(gè)好方案，最后會(huì)發(fā)現(xiàn)困難還在那里，而且立法沒有往前推進(jìn)、沒有進(jìn)展。類似這樣的問題，立法必須要慎重研究而且要有表態(tài)”。
周光權(quán)建議，在法律中明確規(guī)定“70年到期以后，依照法律的有關(guān)規(guī)定對自動(dòng)續(xù)期的費(fèi)用予以減免”?！叭绻芤婪ㄓ枰詼p免，那老百姓就有了‘定心丸’。當(dāng)然，有的不符合減免條件的，就不減免?！?
“70年的土地租用期，有的很快就要到期了，目前物權(quán)法、城市房地產(chǎn)管理法、土地管理法對這件事情的規(guī)定是不一致的，立法必須要去回答的問題，回避不了?！瘪T忠華委員認(rèn)為，“目前的草案給了大家兩個(gè)信號(hào)，第一個(gè)是自動(dòng)續(xù)期，第二個(gè)是費(fèi)用的征繳或者免除由有關(guān)法律規(guī)定。這就會(huì)給大家印象就是一定要收費(fèi)了，只是征繳還是免除的差別。這種政策取向還需要研究”。此外，他還建議解決這個(gè)問題必須要和當(dāng)前正在研究的房地產(chǎn)稅立法工作緊密結(jié)合起來?！叭绻@里作一個(gè)明確規(guī)定，對下一步房地產(chǎn)稅立法工作也會(huì)有積極意義”。
全國人大憲法和法律委員會(huì)委員孫憲忠強(qiáng)調(diào)，關(guān)于建筑物區(qū)分所有權(quán)制度，不能從物權(quán)法的規(guī)定往后退?！拔覀儑彝恋厮袡?quán)不是封建國家或者私有制國家所有權(quán)，是社會(huì)主義所有權(quán)，歸根到底是人民的權(quán)利，現(xiàn)在收了一次錢，再收幾次錢從社會(huì)主義法律思想上說不過去。目前草案后面又加上一句話‘關(guān)于收費(fèi)問題有待國務(wù)院另行規(guī)定，關(guān)于是否減免再作規(guī)定’。物權(quán)法第一百四十九條是沒有這句話的，現(xiàn)在加上這句話，那么問題就來了，會(huì)讓人認(rèn)為收費(fèi)是應(yīng)該的，至于怎么收、如何減免由國務(wù)院規(guī)定。這在邏輯上更不對?！?
周敏委員也建議把草案中的“行政法規(guī)”刪除。她的理由主要有兩個(gè)：一是住宅建設(shè)用地使用權(quán)期間屆滿續(xù)期繳費(fèi)的事情，直接關(guān)系到廣大人民群眾的切身利益，涉及的利益重大、影響面也很廣，不應(yīng)由行政法規(guī)來規(guī)定。二是應(yīng)修改城市房地產(chǎn)管理法或者物權(quán)法，由這兩部法律來規(guī)定住宅建設(shè)用地使用權(quán)續(xù)期的問題。
