專家：中國(guó)潛在的購房剛需人群還有5億左右 沒開玩笑
近日，萬科大會(huì)喊“活下去”刷了屏，不過中國(guó)城市和小城鎮(zhèn)改革發(fā)展中心理事長(zhǎng)、首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家李鐵卻認(rèn)為“中國(guó)還有這5億人要買房”，你覺得呢？
李鐵稱，潛在的購買住房人群將有5億左右。
一部分是當(dāng)前的存量市民化人口，2.87億在城市務(wù)工的農(nóng)民工；
另一部分是未來新增的城鎮(zhèn)化人口，常住人口的城鎮(zhèn)化率，如果以每年1個(gè)百分點(diǎn)增長(zhǎng)，到2030年，常住城鎮(zhèn)人口約10億，新增約2億。
2017年，中國(guó)常住人口城鎮(zhèn)化率達(dá)到58.52%，常住城鎮(zhèn)人口達(dá)到8.13億。不過，戶籍人口城鎮(zhèn)化率只有42.35%，戶籍城鎮(zhèn)人口約5.9億。
日本、美國(guó)作為發(fā)達(dá)國(guó)家，在城鎮(zhèn)化過程中，都曾經(jīng)出現(xiàn)過房地產(chǎn)泡沫。具體來說，
1986-1990年，當(dāng)時(shí)城鎮(zhèn)化率約77%，經(jīng)濟(jì)增速約4.5%的日本出現(xiàn)了房地產(chǎn)泡沫時(shí)期；
2002-2008年，當(dāng)時(shí)城鎮(zhèn)化率約81%，經(jīng)濟(jì)增速約2.2%的美國(guó)也出現(xiàn)了房地產(chǎn)泡沫時(shí)期。
對(duì)比中國(guó)，2017年，城鎮(zhèn)化率才只有58.52%，經(jīng)濟(jì)增速達(dá)到6.9%。
李鐵稱，中國(guó)目前的城鎮(zhèn)化還處于高速增長(zhǎng)階段，隨著宏觀經(jīng)濟(jì)形勢(shì)的發(fā)展，未來可能會(huì)放緩增長(zhǎng)速度。不過，即便如此，中國(guó)也還有龐大人口規(guī)模的優(yōu)勢(shì)，每提高一個(gè)百分點(diǎn)，就會(huì)新增1000多萬的城鎮(zhèn)人口。
在住房問題改善方面，還有需求，比如出現(xiàn)一套房向二套房的消費(fèi)需求轉(zhuǎn)變；住房郊區(qū)化已經(jīng)成為國(guó)際城市發(fā)展趨勢(shì)。尤其是住房質(zhì)量提升的改善性需求，中國(guó)的建筑平均壽命遠(yuǎn)低于英國(guó)（132年）、日本（100年以上）、美國(guó)（74年），只有25~30年，因此城鄉(xiāng)危舊房改造、農(nóng)村人口進(jìn)城農(nóng)村住房拆除，都對(duì)未來的房地產(chǎn)發(fā)展有著相當(dāng)大的影響。
此外，還要考慮住房投資保值的需求。在中國(guó)，購買住房已經(jīng)不僅是滿足簡(jiǎn)單的居住需求，還要解決投資，甚至有保值功能，這個(gè)功能決定了住房在中國(guó)有著長(zhǎng)期的需求。
再比如，農(nóng)業(yè)轉(zhuǎn)移人口回鄉(xiāng)后的購房需求也在發(fā)生變化。從過去農(nóng)業(yè)轉(zhuǎn)移人口外出掙錢后回村里蓋房，到如今回鄉(xiāng)后多到縣城和小城鎮(zhèn)買房，這主要是為了解決子女教育和老人就醫(yī)的問題?？紤]到國(guó)家政策鼓勵(lì)進(jìn)城打工人口回到縣城去創(chuàng)業(yè)，短時(shí)間內(nèi)，三四線城市的房產(chǎn)還會(huì)有所提升。
從新增租賃住房改善需求來看，在2017年，中國(guó)租賃人口占總?cè)丝诘谋戎刂挥?1.6%，低于美國(guó)（35%）、日本（33%）；中國(guó)租賃房屋占總房屋的比重為18%，也低于美國(guó)（37%）、日本（40%）。以2030年中國(guó)城鎮(zhèn)人口預(yù)計(jì)達(dá)到10億，租賃人口占比接近日本水平，達(dá)到30%為指標(biāo)，可大略估計(jì)出來，未來租賃人口為3億。
李鐵表示，可以充分利用都市圈空間的廣闊性，通過發(fā)展中小城市和小城鎮(zhèn)，來增加中低收入人口的住房供給，由此緩解房?jī)r(jià)上漲的壓力。因此，要嚴(yán)厲遏制房地產(chǎn)導(dǎo)向的產(chǎn)業(yè)模式，遏制土地財(cái)政；擯棄以行政轄區(qū)主導(dǎo)的房地產(chǎn)調(diào)控模式；區(qū)分主城區(qū)政策和轄區(qū)政策，解決中低收入人口住房供給問題。
至于改革，他認(rèn)為，不是要打壓房地產(chǎn)公司，而是要加快戶籍制度、土地制度和行政管理體制的改革。
具體來說，在北京、上海等人口流入地區(qū)，解決長(zhǎng)期打工人口的市民化政策，將他們的消費(fèi)需求從農(nóng)村轉(zhuǎn)向城市，從家鄉(xiāng)轉(zhuǎn)到就業(yè)地，這可以帶來很大的效益；土地改革是驅(qū)動(dòng)房地產(chǎn)發(fā)展最重要的動(dòng)力，如果不允許集體土地參與，將會(huì)極大遏制房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展；釋放中小城市和小城鎮(zhèn)發(fā)展活力，在都市圈發(fā)展中小城市和小城鎮(zhèn)，疏解大城市的供給壓力。
同時(shí)，在增加產(chǎn)業(yè)和集聚產(chǎn)業(yè)人口時(shí)，特別是在都市圈范圍內(nèi)，房地產(chǎn)應(yīng)該依托增加供給來解決，因?yàn)榉康禺a(chǎn)在發(fā)展的同時(shí)，也會(huì)帶來基礎(chǔ)設(shè)施的投資和建設(shè)，起到刺激內(nèi)需的作用。
此外，要推動(dòng)住房租賃市場(chǎng)的穩(wěn)定發(fā)展，通過市場(chǎng)調(diào)節(jié)來滿足未來3億左右租賃房屋群體的需求。比如，
在集體土地上建設(shè)出租屋，租金便宜，配套設(shè)施完善，市場(chǎng)會(huì)非常穩(wěn)定；
再比如，把土地賣給穩(wěn)定的長(zhǎng)期經(jīng)營(yíng)者，逐步完善租賃市場(chǎng)。
