報(bào)告：長(zhǎng)租公寓的租金回報(bào)率不足2%，遠(yuǎn)低于融資成本
12月11日，仲量聯(lián)行在最新的一份關(guān)于長(zhǎng)租公寓市場(chǎng)的研究報(bào)告中提到，目前在主要的一、二線城市，由于傳統(tǒng)商品住宅用地價(jià)格較高，長(zhǎng)租公寓的租金回報(bào)率不足2%，遠(yuǎn)低于融資成本。
從物業(yè)所有權(quán)來(lái)看，目前長(zhǎng)租公寓所有權(quán)結(jié)構(gòu)分為兩種模式，地方國(guó)企主導(dǎo)型和開發(fā)商主導(dǎo)型。仲量聯(lián)行的報(bào)告認(rèn)為，目前中國(guó)的長(zhǎng)租公寓進(jìn)入快速成長(zhǎng)期。
近年來(lái)，一批房企紛紛試水住房租賃這一產(chǎn)業(yè)，如萬(wàn)科“泊寓”、碧桂園“BIG+碧家國(guó)際社區(qū)”、龍湖“冠寓”、旭輝“領(lǐng)寓”、招商、華潤(rùn)等等。
但也有開發(fā)商認(rèn)為，投資長(zhǎng)租公寓是一個(gè)不賺錢的生意。
SOHO中國(guó)董事長(zhǎng)潘石屹曾公開表示，不建議投資長(zhǎng)租公寓，因?yàn)樽鲞@個(gè)業(yè)務(wù)一定會(huì)有銀行貸款，銀行貸款的基準(zhǔn)利率是4.9%，實(shí)際成本會(huì)更高，把款貸過來(lái)把房子建好租出去回報(bào)率只有1%。這是不賺錢的生意，靠燒投資者的錢是不歸路。
仲量聯(lián)行認(rèn)為，長(zhǎng)租公寓在中國(guó)尚屬新興的另類資產(chǎn)，投資市場(chǎng)正在開始逐漸形成，市場(chǎng)化程度還比較低，流動(dòng)性也較為有限。國(guó)內(nèi)外主要投資機(jī)構(gòu)認(rèn)為，中國(guó)長(zhǎng)租公寓市場(chǎng)資產(chǎn)價(jià)格過高成為目前市場(chǎng)最大挑戰(zhàn)。同時(shí)，投資者對(duì)于未來(lái)5年長(zhǎng)租公寓資本化率走勢(shì)預(yù)期平穩(wěn)或小幅下降。
截至2017年末，北京、上海、廣州和深圳四個(gè)一線城市的平均房?jī)r(jià)收入比達(dá)到34.9年。在“租售并舉”的政策指導(dǎo)下，國(guó)家出臺(tái)的政策主要是從土地供給、金融支持和個(gè)人稅收優(yōu)惠方面給予長(zhǎng)租公寓支持。
在土地供給方面，增加租賃住宅土地供應(yīng)；允許13個(gè)城市試點(diǎn)利用集體建設(shè)用地建設(shè)租賃住房；鼓勵(lì)探索將商業(yè)用房等按規(guī)定改建為租賃住房。金融支持方面，拓寬融資渠道，鼓勵(lì)專業(yè)化、機(jī)構(gòu)化住房租賃企業(yè)開展資產(chǎn)證券化；部分銀行為長(zhǎng)租公寓的開發(fā)、并購(gòu)和運(yùn)營(yíng)提供貸款；允許險(xiǎn)資進(jìn)入長(zhǎng)租領(lǐng)域。在稅收優(yōu)惠方面，允許租金抵扣個(gè)人所得稅，不同城市的扣除標(biāo)準(zhǔn)為每月800-1200元不等。
但需要指出的是，目前長(zhǎng)租公寓開發(fā)的融資額小、融資渠道有限，而未來(lái)真正的公募房地產(chǎn)信托投資基金（REITs）機(jī)制能否推出，將對(duì)長(zhǎng)租公寓市場(chǎng)今后的規(guī)?；l(fā)展和行業(yè)的資產(chǎn)流動(dòng)性產(chǎn)生重要影響。
2017年中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議提出，加快建立多主體供給、多渠道保障、租購(gòu)并舉的住房制度要求，加快培育和發(fā)展住房租賃市場(chǎng)特別是長(zhǎng)期租賃，支持專業(yè)化、機(jī)構(gòu)化住房租賃企業(yè)發(fā)展，鼓勵(lì)發(fā)行住房租賃資產(chǎn)證券化產(chǎn)品。
目前，中國(guó)長(zhǎng)租公寓中采用“輕資產(chǎn)”模式的運(yùn)營(yíng)企業(yè)主要通過風(fēng)投進(jìn)行股權(quán)融資或發(fā)行收費(fèi)收益權(quán)資產(chǎn)擔(dān)保證券（ABS）產(chǎn)品融資。而“重資產(chǎn)”模式的公寓運(yùn)營(yíng)企業(yè)可通過銀行貸款，或發(fā)行CMBS（商業(yè)房地產(chǎn)抵押貸款支持證券）和類REITs來(lái)融資。仲量聯(lián)行的數(shù)據(jù)顯示，從2017年至2018年上半年，以長(zhǎng)租公寓為底層資產(chǎn)發(fā)行的資產(chǎn)證券化產(chǎn)品（包括收費(fèi)收益權(quán)ABS、CMBS和類REITs）僅占房地產(chǎn)資產(chǎn)證券化產(chǎn)品的不到5%。
此外，報(bào)告中提及，機(jī)構(gòu)最擔(dān)心的未來(lái)市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)是租金和流動(dòng)性，如租金增長(zhǎng)不達(dá)預(yù)期、流動(dòng)性少、租金管控、政策支持不達(dá)預(yù)期以及租賃需求不達(dá)預(yù)期。
