2018年千億房企達30家 恒大奪銷售權益榜首位
2018年的房地產行業(yè)大局已定。據2018年12月31日克而瑞發(fā)布的《2018年度中國房地產企業(yè)銷售TOP200》顯示，在調控重壓下，標桿房企依然實現逆勢增長。碧桂園流量金額突破7000億元，萬科突破6000億元，恒大則位居銷售權益榜首位，規(guī)模房企的實力正進一步增強。此外，各梯隊房企在規(guī)模增長的同時，分化格局持續(xù)。排名前十房企門檻超2000億，破千億房企共30家。
權益榜更反映資金實力
2018年下半年以來，市場下滑、行業(yè)規(guī)模增速放緩。克而瑞榜單顯示，截至12月末，百強房企的單月業(yè)績同比增速從7月近60%的高位回落至21%左右。但規(guī)模房企全年累計銷售增速仍保持較高水平，百強房企全年銷售增長35%。
從當下銷售數據看，2018年依然是房地產行業(yè)刷新歷史紀錄的一年，其中，標桿房企市場占有率繼續(xù)集中，強者恒強的格局依然持續(xù)。榜單顯示，碧桂園流量金額破7000億元，位列第一;萬科突破6000億元，中國恒大緊跟其后，達5511億元;融創(chuàng)和保利作為第二梯隊，在4000億規(guī)模上沖擊。
其中，最大的亮點仍屬碧桂園。據克而瑞發(fā)布的榜單顯示，碧桂園以7286.9億元排在銷售流量榜榜首，同比增長32.3%，自2017年以來穩(wěn)坐榜首位置。
萬科緊隨其后，2018年全年實現合同銷售額6069.2億元，同比增長約14.5%。其前11月實現合同銷售額5439.5億元，由此計算，萬科12月份業(yè)績超600億元。得益于11-12月份較高的銷售業(yè)績，萬科以558.2億元的差距超越恒大，位居流量榜榜單第二。
值得注意的是，根據克而瑞發(fā)布的權益榜單顯示，中國恒大以5241.0億元的權益金額位居首位。業(yè)內指出，銷售權益榜反映了房企的整體投資能力，在一定程度上更能反映企業(yè)的資金實力。
事實上，從榜單前200名的房企中，有部分房企權益榜排名顯著高于流量榜?？硕鹧芯恐行恼J為，這些房企可以分成兩類：一類是銷售權益占比較高，有較強項目獲取和獨立操盤能力的房企，如中國恒大;另一類是股權合作項目較多、投資能力較強的房企，如越秀、弘陽等。此外，代建、小股操盤業(yè)務較多的房企基于快速擴張的需求，項目權益比例較低。雖然這些房企在權益榜中的名次較流量榜偏低，但利用較強的操盤和項目管理能力，在項目拓展和品牌傳播上也獲取了深厚的積累，如綠城、建業(yè)、濱江、朗詩等。
除了龍頭三強外，融創(chuàng)借助其收并購優(yōu)勢、充足的可售貨值以及良好的項目品質，以4600億元的銷售規(guī)模排在第四位。保利以4050億元邁入4000億門檻，綠地全年也超3800億元。相比“碧萬恒”，這三家房企的規(guī)模增速相對較高。
克而瑞研究中心認為，2019年房地產行業(yè)將從高速增長向平穩(wěn)增長過渡，百強房企的業(yè)績規(guī)模增速也將從近兩年的40%左右回落至20%-30%。其中，龍頭房企仍將延續(xù)2018年的平穩(wěn)發(fā)展，以追求有質量增長為主。
近9成房企完成全年目標
“房企全年業(yè)績目標的完成情況，一方面反映了企業(yè)對全年市場走勢的預判能力，另一方面也可以認為是對房企自身綜合運營能力的年度考核，特別是在營銷和品牌方面?！笨硕鹧芯恐行母呒壏治鰩熤煲圾Q表示，特別是在2018年房地產行業(yè)整體增速放緩、市場預期繼續(xù)下滑的背景下，全年業(yè)績能否如期完成，是對房企的綜合考驗。
值得注意的是，2018年除萬科、碧桂園明確表示不設定目標外，百強房企中有近半數房企提出了年度銷售目標，恒大目標定在5500億，融創(chuàng)、保利、綠地劍指4000億，龍湖、泰禾期待突破2000億;陽光城、正榮等誓破千億。其中，從目標增長率來看，恒大目標增長率為10%，而大多數企業(yè)普遍在40%以上。此外，也有少數房企在2018年年中提升了業(yè)績目標，如中國金茂將企業(yè)內部目標從1000億元上調至1200億元，龍光地產也將全年660億元的目標上調至700億元。
從目標完成率來看，2018年有近9成房企按時完成了全年業(yè)績目標。金科、陽光城、世茂、新城、寶龍、華潤和奧園這7家企業(yè)更是在2018年11月就提前完成了全年業(yè)績目標。
其中，金科2018年累計實現銷售金額1291.1億元，目標完成率達161.4%，超額完成了全年800億元的業(yè)績目標。此外，金科還是2018年新晉千億房企，且2018年前8月就超過了2017年全年的銷售規(guī)模。
不過，由于年末市場整體較為低迷，仍有不少企業(yè)無法完成2018年全年的目標。克而瑞數據顯示，朗詩綠色集團全年共實現業(yè)績381.3億元，未能完成全年460億的業(yè)績目標;首創(chuàng)置業(yè)也不例外，全年實現銷售額702.8億元，未能完成800億銷售目標。
TOP50門檻近550億元
做大規(guī)模依然是當下房企的主流選擇，整體上，房企拼規(guī)模的決心依舊不減。克而瑞榜單顯示，2018年全年，3000億以上陣營已達6家，排名前十房企門檻超2000億，破千億房企共30家，前50房企門檻近550億元。
業(yè)內預計，千億房企的數量在今年達到30家之后，未來規(guī)模的擴容將會放緩，短期內將維持在30-35家左右。
伴隨馬太效應的放大，行業(yè)集中度加劇。億翰智庫研究報告認為，規(guī)模型房企憑借廣泛的布局和雄厚的資金實力，市場份額越來越高;中小房企受制于土地、資金、政策等資源限制，生存壓力越來越大。行業(yè)進入資源主導階段，集中度還有很大的提升空間。
此外，克而瑞報告顯示，2018年，排名前200各梯隊房企規(guī)模持續(xù)增長，銷售金額集中度較2017年同期均有較大幅度的提升。其中，排名前十房企集中度達26.9%，排名前20房企集中度達37.5%。而排名前50名房企和百強房企的集中度提升幅度較大，分別較2017年提升9.3個和11.3個百分點至55.1%和66.7%。
分梯隊看，百強房企內部出現分化。排名前三的龍頭房企和排名100后的房企，集中度較前兩年基本持平。其中，排名前三的房企增速較2017年放緩。排名11-50的房企集中度增速仍保持較高，較2017年均進一步提升。
對于2019年樓市的發(fā)展預期，億翰智庫研究報告認為，二線城市市場存在較大機會，尤其是普通二線城市。主要由于兩點，一是二線城市未來是房地產資金的主要承接點;二是二線城市需求較其他城市更有保障。此外，三四線城市市場將會出現結構性調整，部分三四線仍存在機會。
