大型房企拿地預(yù)算繼續(xù)增加回歸一二線成主流
北京某房企人士向21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道指出，就拿地預(yù)算占比來(lái)看，規(guī)模在500-1500億左右的中型房企仍然是當(dāng)前最有“進(jìn)取心”的一批，其中，閩系房企仍然值得關(guān)注。相比之下，央企則相對(duì)穩(wěn)健。
3月21日，沉寂已久的合肥土地市場(chǎng)驟然火爆。當(dāng)日推出的6宗地塊，共引來(lái)50家房企的競(jìng)拍，總競(jìng)價(jià)次數(shù)達(dá)到800輪。最終，6宗地塊均高價(jià)成交，有4宗土地的溢價(jià)率超過(guò)100%。其中，最熱門(mén)的一宗地塊有29家房企參與競(jìng)爭(zhēng)。
雖然“三穩(wěn)”（穩(wěn)地價(jià)、穩(wěn)房?jī)r(jià)、穩(wěn)預(yù)期）仍是今年重要的樓市政策導(dǎo)向，但在取得空前優(yōu)異的銷(xiāo)售業(yè)績(jī)之后，房企在土地市場(chǎng)也有更大的需求。
近期，上市房企紛紛發(fā)布年報(bào)并召開(kāi)業(yè)績(jī)會(huì)。21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者梳理發(fā)現(xiàn)，多數(shù)企業(yè)在2019年的拿地預(yù)算有所增加。這也意味著，對(duì)規(guī)模的追求仍然是行業(yè)主旋律。
在區(qū)域選擇上，一二線城市的重要性似乎有所提升。分析人士認(rèn)為，棚改政策的收縮，將對(duì)三四線樓市帶來(lái)不利影響。房地產(chǎn)投資向一二線城市回歸，將是未來(lái)一段時(shí)間的趨勢(shì)。
“規(guī)模效應(yīng)”仍是主旋律
過(guò)去這些年，經(jīng)歷了多輪樓市調(diào)控的房地產(chǎn)企業(yè)大多懂得“量入為出”。但隨著銷(xiāo)售和回款規(guī)模的增加，其拿地支出也不斷提高。
過(guò)去幾年來(lái)，奧園都拿合同銷(xiāo)售金額的30%-40%來(lái)購(gòu)地，2018年，公司的拿地支出占銷(xiāo)售額的29%。按照管理層的說(shuō)法，今年奧園的拿地預(yù)算為400億，約占合同銷(xiāo)售額的1/3左右，比重明顯提高。奧園方面表示，公司將在今年維持“積極性購(gòu)地”。
很多銷(xiāo)售規(guī)模在千億左右的企業(yè)，都將今年的拿地預(yù)算設(shè)定在400億左右，如雅居樂(lè)。規(guī)模較大的企業(yè)，拿地預(yù)算相應(yīng)較高。規(guī)模偏小的房企，拿地預(yù)算則相對(duì)較低。
另有不少房企的拿地預(yù)算與回款掛鉤。2019年，旭輝的拿地預(yù)算為“不少于回款的45%”。陽(yáng)光城則設(shè)定在55%，具體為800億。相比之下，更加追求穩(wěn)健的當(dāng)代置業(yè)，將拿地金額控制在當(dāng)年回款的25%到30%。
中駿在今年的拿地預(yù)算為250億元，雖然規(guī)模并不算大，但與去年的預(yù)算相比，仍然提高了25%。時(shí)代地產(chǎn)的拿地預(yù)算為300億，比去年的預(yù)算增加了50%。
3月22日，北京某房企人士向21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者指出，就拿地預(yù)算占比來(lái)看，規(guī)模在500-1500億左右的中型房企仍然是當(dāng)前最有“進(jìn)取心”的一批，其中，閩系房企仍然值得關(guān)注。相比之下，央企則相對(duì)穩(wěn)健。
中原地產(chǎn)首席分析師張大偉認(rèn)為，雖然調(diào)控政策沒(méi)有根本松動(dòng)，但規(guī)模效應(yīng)仍然是當(dāng)前市場(chǎng)的主旋律。因此，在過(guò)去幾年大幅去化后，繼續(xù)大力補(bǔ)充庫(kù)存是企業(yè)的主要選擇。
另一方面，在不斷迎來(lái)銷(xiāo)售業(yè)績(jī)高點(diǎn)后，大部分房企的資金狀況較為充裕，為拿地創(chuàng)造了客觀條件。而去年末以來(lái)，融資閘門(mén)開(kāi)啟，資金成本也有所下降，使得企業(yè)的資金狀況進(jìn)一步改善。
除了在公開(kāi)市場(chǎng)拿地之外，越來(lái)越多的企業(yè)試圖通過(guò)收并購(gòu)的形式來(lái)獲取土地。因此，多數(shù)分析人士認(rèn)為，今年的并購(gòu)市場(chǎng)將繼續(xù)火爆。
二線城市迎來(lái)拿地良機(jī)
在拿地區(qū)域選擇上，“聚焦一二線”成為企業(yè)的普遍選擇。熱門(mén)三線城市仍然受到關(guān)注，但與過(guò)去幾年相比，企業(yè)的態(tài)度已趨于謹(jǐn)慎。
陽(yáng)光城集團(tuán)副總裁徐愛(ài)國(guó)在業(yè)績(jī)會(huì)上表示，公司主要投資于一二線城市，適當(dāng)關(guān)注一些經(jīng)濟(jì)比較發(fā)達(dá)、規(guī)模比較大、人口吸附力強(qiáng)的城市，特別是大城市周邊的城市群和二線城市。對(duì)三四線城市，則會(huì)“保持適度地關(guān)注”。
中海行政總裁顏建國(guó)表示，中國(guó)海外始終堅(jiān)持在一二線的策略不變。目前在中海的9144萬(wàn)平方米土地儲(chǔ)備當(dāng)中，一線占了15%，二線占了65%，中海宏洋占了20%。
顏建國(guó)認(rèn)為，一線城市，以及以一線城市為核心的城市群，在未來(lái)始終是中國(guó)經(jīng)濟(jì)最有活力的地區(qū)。且在宏觀經(jīng)濟(jì)穩(wěn)定的前提下，未來(lái)一二線城市邊際改善的可能性最大。
雅居樂(lè)對(duì)拿地區(qū)域的選擇為“重點(diǎn)聚焦一二線城市和強(qiáng)三線城市”；奧園則表示，拿地區(qū)域主要分布在一二線城市，以及二線核心省會(huì)城市。
據(jù)悉，除了恒大、碧桂園等下沉幅度較深的大型房企，以及區(qū)域性房企外，多數(shù)大中型房企的布局重心都以一二線城市和核心城市圈為主。過(guò)去兩年來(lái)，棚戶區(qū)改造推動(dòng)三四線樓市升溫，很多房企也適度做區(qū)域下沉，并收獲不錯(cuò)的業(yè)績(jī)。
從近期監(jiān)管層傳遞出的信號(hào)來(lái)看，未來(lái)棚戶區(qū)改造的范圍和貨幣化補(bǔ)償力度都將得到控制，因此三四線樓市降溫的預(yù)期較為強(qiáng)烈。加之過(guò)去兩年來(lái)需求已經(jīng)透支，今年以來(lái)，很多企業(yè)對(duì)三四線戰(zhàn)略有所收縮。
但碧桂園仍然看好這塊市場(chǎng)，公司主席楊國(guó)強(qiáng)認(rèn)為，隨著農(nóng)民工工資的提升，以及城鎮(zhèn)化進(jìn)程的加快，其看好四五線城市的房地產(chǎn)市場(chǎng)。
從今年以來(lái)的市場(chǎng)表現(xiàn)看，一二線城市土地交易熱度明顯提升，其中二線城市表現(xiàn)尤其明顯。易居克而瑞的報(bào)告指出，截至3月13日，今年土地成交集中在中西部、京津冀和長(zhǎng)三角區(qū)域的二線城市，地塊成交數(shù)量最多的城市為鄭州，高達(dá)81塊；昆明、青島、重慶、成都、石家莊、天津等城市的成交數(shù)量接近50宗或在其以上。
該機(jī)構(gòu)指出，受一線城市土地供應(yīng)有限、三四線城市則受市場(chǎng)走冷、土地市場(chǎng)歸于沉寂的影響，二線城市逐漸成為土地市場(chǎng)的主戰(zhàn)場(chǎng)。由于此前樓市調(diào)控已促使地價(jià)回歸到合理水平，目前二線城市已經(jīng)迎來(lái)拿地良機(jī)。
