購物中心發(fā)展迎來新變化，輕資產(chǎn)運營受熱捧
時間：2020/10/28
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購物中心發(fā)展迎來新變化，輕資產(chǎn)運營受熱捧
伴隨著消費升級、商業(yè)物業(yè)開發(fā)過剩、零售企業(yè)業(yè)績下滑等現(xiàn)象，我國零售行業(yè)正面臨著新的考驗和變革。輕資產(chǎn)運營、開發(fā)下沉市場、差異化運營，購物中心也在順勢做出改變與調(diào)整，力求在激烈的市場競爭中分得一杯羹。
輕資產(chǎn)運營受熱捧
近年來，商業(yè)地產(chǎn)輕資產(chǎn)運營模式受到各大開發(fā)商青睞，購物中心發(fā)展策略從開發(fā)時代進入運營和資產(chǎn)管理的時代。目前商業(yè)物業(yè)開發(fā)過剩，零售企業(yè)業(yè)績不斷下滑，投資少、靈活性強、風險低的輕資產(chǎn)運營模式自然成為投資開發(fā)之外快速擴張購物中心網(wǎng)絡的主要方式。
萬達、大悅城地產(chǎn)、愛琴海商業(yè)、華潤置地、花樣年、保。利商業(yè)等企業(yè)近年來紛紛推出了資產(chǎn)管理項目。從2019年新開業(yè)的商業(yè)項目來看，在新開業(yè)的43個萬達廣場中，29個屬于輕資產(chǎn)項目，在今年計劃開業(yè)的50個廣場中，37個屬于輕資產(chǎn)項目。
除了馳騁多年的企業(yè)之外，天虹、世紀金源、紅星美凱龍、華地國際等都在搶點做外包輸出。中國商報記者了解到，華地國際制定了未來三年開出百個商業(yè)項目的目標，這些商業(yè)項目多數(shù)是輕資產(chǎn)輸出。
雖然企業(yè)青睞輕資產(chǎn)運營模式，但從目前整個行業(yè)的發(fā)展來看，輕資產(chǎn)運營也是利弊共存。
隨著商業(yè)地產(chǎn)從增量時代進入存量時代，企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略的重點逐漸轉向運營能力、盈利水平等方面的提升。分析認為，在競爭環(huán)境中，輕資產(chǎn)運營優(yōu)勢明顯。首先，有利于提升物業(yè)方的運營成功率。物業(yè)方和運營方相互合作，相互利益考量，有利于科學決策。其次，商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)前期需要投入大量的資金和財力，任何一家優(yōu)秀的商業(yè)地產(chǎn)運管團隊獲得的資源都是有限的，借助市場的力量，可以通過業(yè)主方的物業(yè)實現(xiàn)其經(jīng)營價值。
輕資產(chǎn)運營的優(yōu)勢雖然明顯，但實施起來也會有一些阻力。一方面，物業(yè)所有權和管理權分離遇到的最大問題就是管控，怎樣建立雙方的信任，值得業(yè)界深思；另一方面，輕資產(chǎn)運營是一個長期的過程，運營過程中可能會出現(xiàn)收益分配的問題，物業(yè)方和管理方對于獲取的收益應該怎樣合理分配容易出現(xiàn)分歧。
深耕下沉市場
曾經(jīng)舉步維艱、鮮有問津的三四線購物中心、商業(yè)綜合體，開始被重新審視其在消費升級背景下重新崛起的潛在可能。
數(shù)據(jù)顯示，2019年新開業(yè)的521個購物中心中，一線城市占比約為18%、新一線城市占比約為28%、二線城市占比約為23%、三線及以下城市占比約為31%。
市場下沉是整個行業(yè)近幾年的大趨勢。一方面，隨著居民消費能力的不斷增強，消費業(yè)態(tài)日益創(chuàng)新，下沉市場日趨活躍。麥肯錫數(shù)據(jù)曾預測，未來十年內(nèi)，中國城市家庭中，中產(chǎn)階層及富裕階層的占比將大幅提升，2022年這一比例將達到81%。其中，來自三四線城市的中產(chǎn)階層將成為占比增幅最大的群體，這部分人也將成為中國消費升級的重要貢獻群體。
另一方面，據(jù)統(tǒng)計，全國超過1000個縣級市和縣沒有城市綜合體和購物中心等商業(yè)地產(chǎn)業(yè)態(tài)，但是，其中超過600個縣級市和縣已具備配置購物中心的人口和經(jīng)濟條件。
三四線城市及強經(jīng)濟縣鎮(zhèn)人群的消費能力不斷增強，以及市場空白和需求逐漸提高，讓下沉市場未來發(fā)展有了更多可能。
據(jù)不完全統(tǒng)計，2017年以來，包括萬達、新城控股、紅星商業(yè)、印力等企業(yè)旗下的大型商業(yè)綜合體項目，均集中在三四線城市落戶。
雖然三四線城市受到資本的熱捧，但也暗藏風險。不同于商業(yè)發(fā)展已經(jīng)成熟的一二線城市，三四線城市商業(yè)地產(chǎn)市場受消費觀念、生活習慣、城市文化等因素的影響非常明顯。如果企業(yè)沒有專業(yè)的開發(fā)及運營能力，深耕下沉市場將會非常艱難，而經(jīng)營效果也將會是未知數(shù)。
中國社會科學院財經(jīng)戰(zhàn)略研究院流通產(chǎn)業(yè)研究室主任依紹華表示，在下沉市場中，大型購物中心、一線品牌商品門店數(shù)量偏少，品牌連鎖企業(yè)布局不足，導致整體購物環(huán)境與大城市存在差距。
伴隨著消費升級、商業(yè)物業(yè)開發(fā)過剩、零售企業(yè)業(yè)績下滑等現(xiàn)象，我國零售行業(yè)正面臨著新的考驗和變革。輕資產(chǎn)運營、開發(fā)下沉市場、差異化運營，購物中心也在順勢做出改變與調(diào)整，力求在激烈的市場競爭中分得一杯羹。
輕資產(chǎn)運營受熱捧
近年來，商業(yè)地產(chǎn)輕資產(chǎn)運營模式受到各大開發(fā)商青睞，購物中心發(fā)展策略從開發(fā)時代進入運營和資產(chǎn)管理的時代。目前商業(yè)物業(yè)開發(fā)過剩，零售企業(yè)業(yè)績不斷下滑，投資少、靈活性強、風險低的輕資產(chǎn)運營模式自然成為投資開發(fā)之外快速擴張購物中心網(wǎng)絡的主要方式。
萬達、大悅城地產(chǎn)、愛琴海商業(yè)、華潤置地、花樣年、保。利商業(yè)等企業(yè)近年來紛紛推出了資產(chǎn)管理項目。從2019年新開業(yè)的商業(yè)項目來看，在新開業(yè)的43個萬達廣場中，29個屬于輕資產(chǎn)項目，在今年計劃開業(yè)的50個廣場中，37個屬于輕資產(chǎn)項目。
除了馳騁多年的企業(yè)之外，天虹、世紀金源、紅星美凱龍、華地國際等都在搶點做外包輸出。中國商報記者了解到，華地國際制定了未來三年開出百個商業(yè)項目的目標，這些商業(yè)項目多數(shù)是輕資產(chǎn)輸出。
雖然企業(yè)青睞輕資產(chǎn)運營模式，但從目前整個行業(yè)的發(fā)展來看，輕資產(chǎn)運營也是利弊共存。
隨著商業(yè)地產(chǎn)從增量時代進入存量時代，企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略的重點逐漸轉向運營能力、盈利水平等方面的提升。分析認為，在競爭環(huán)境中，輕資產(chǎn)運營優(yōu)勢明顯。首先，有利于提升物業(yè)方的運營成功率。物業(yè)方和運營方相互合作，相互利益考量，有利于科學決策。其次，商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)前期需要投入大量的資金和財力，任何一家優(yōu)秀的商業(yè)地產(chǎn)運管團隊獲得的資源都是有限的，借助市場的力量，可以通過業(yè)主方的物業(yè)實現(xiàn)其經(jīng)營價值。
輕資產(chǎn)運營的優(yōu)勢雖然明顯，但實施起來也會有一些阻力。一方面，物業(yè)所有權和管理權分離遇到的最大問題就是管控，怎樣建立雙方的信任，值得業(yè)界深思；另一方面，輕資產(chǎn)運營是一個長期的過程，運營過程中可能會出現(xiàn)收益分配的問題，物業(yè)方和管理方對于獲取的收益應該怎樣合理分配容易出現(xiàn)分歧。
深耕下沉市場
曾經(jīng)舉步維艱、鮮有問津的三四線購物中心、商業(yè)綜合體，開始被重新審視其在消費升級背景下重新崛起的潛在可能。
數(shù)據(jù)顯示，2019年新開業(yè)的521個購物中心中，一線城市占比約為18%、新一線城市占比約為28%、二線城市占比約為23%、三線及以下城市占比約為31%。
市場下沉是整個行業(yè)近幾年的大趨勢。一方面，隨著居民消費能力的不斷增強，消費業(yè)態(tài)日益創(chuàng)新，下沉市場日趨活躍。麥肯錫數(shù)據(jù)曾預測，未來十年內(nèi)，中國城市家庭中，中產(chǎn)階層及富裕階層的占比將大幅提升，2022年這一比例將達到81%。其中，來自三四線城市的中產(chǎn)階層將成為占比增幅最大的群體，這部分人也將成為中國消費升級的重要貢獻群體。
另一方面，據(jù)統(tǒng)計，全國超過1000個縣級市和縣沒有城市綜合體和購物中心等商業(yè)地產(chǎn)業(yè)態(tài)，但是，其中超過600個縣級市和縣已具備配置購物中心的人口和經(jīng)濟條件。
三四線城市及強經(jīng)濟縣鎮(zhèn)人群的消費能力不斷增強，以及市場空白和需求逐漸提高，讓下沉市場未來發(fā)展有了更多可能。
據(jù)不完全統(tǒng)計，2017年以來，包括萬達、新城控股、紅星商業(yè)、印力等企業(yè)旗下的大型商業(yè)綜合體項目，均集中在三四線城市落戶。
雖然三四線城市受到資本的熱捧，但也暗藏風險。不同于商業(yè)發(fā)展已經(jīng)成熟的一二線城市，三四線城市商業(yè)地產(chǎn)市場受消費觀念、生活習慣、城市文化等因素的影響非常明顯。如果企業(yè)沒有專業(yè)的開發(fā)及運營能力，深耕下沉市場將會非常艱難，而經(jīng)營效果也將會是未知數(shù)。
中國社會科學院財經(jīng)戰(zhàn)略研究院流通產(chǎn)業(yè)研究室主任依紹華表示，在下沉市場中，大型購物中心、一線品牌商品門店數(shù)量偏少，品牌連鎖企業(yè)布局不足，導致整體購物環(huán)境與大城市存在差距。
